Häufig ergeben sich für Verbraucher Situationen oder Änderungen der Lebensumstände, die eine Umstrukturierung der bestehenden Finanzierungen bedürfen. Dies kann etwa der Fall sein, wenn die erworbene Immobilie noch vor Ende der Vertragslaufzeit des Darlehen verkauft werden soll oder sich die finanzielle Situation drastisch verändert hat.

Zwar zeigen sich die Bankinstitute in diesen Fällen häufig bereit, die Darlehensverträge zu beenden, lassen sich den vermeintlich eintretenden Schaden aber durch eine oftmals sehr hohe Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen. Diese sind nicht immer gerechtfertigt, da es Konstellationen gibt, bei denen die Bank nicht entschädigt werden muss, etwa weil der Verbraucher ordentlich kündigen kann, die Bank wegen Zahlungsverzug vorzeitig gekündigt hat (BGH, Urteil vom 19. Januar 2016, Az. XI ZR 103/15) oder das Geldinstitut einen Fehler beim Vertragsschluss gemacht hat. Letzteres hat ganz aktuell ein bahnbrechendes Urteil des OLG Frankfurt vom 1. Juli 2020 noch einmal bestätigt.

I. Fehlerhafte Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung
Wurde der Immobiliar-Darlehensvertrag seit dem 21. März 2016 geschlossen, so hat sich jetzt durch die Rechtsprechung des Oberlandesgericht Frankfurt eine neue Möglichkeit eröffnet, keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen.

Der Gesetzgeber hat im März 2016 festgeschrieben, dass Banken ihre Kunden gerade auch bei Baufinanzierungen klar und deutlich über die Vorfälligkeitsentschädigung belehren müssen. Trotz ähnlicher Vorgaben im Zusammenhang mit den Widerrufsbelehrungen haben viele Institute offenbar immer noch nicht gelernt, ihre Verträge verbraucherfreundlich zu gestalten und verständlich zu formulieren.

In den Verträgen der Commerzbank hat das Oberlandesgerichts Frankfurt am Main in seinem Urteil vom 1. Juli 2020 – Az. 17 U 810/19 – nun einen Fehler in den Finanzierungsunterlagen gefunden. Gem. § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB müssen Darlehensverträge Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung enthalten und diese Angaben müssen „zureichend“ sein, was

vollständig
klar
prägnant
verständlich und
genau

bedeutet. Diese Voraussetzungen hat die Commerzbank offensichtlich nicht erfüllt, da der Verbraucher nach Ansicht des Oberlandesgerichtes nicht in der Lage war, den Angaben in den Allgemeinen Darlehensbedingungen zu entnehmen, wie die Bank im Falle der vorzeitigen Rückzahlung die Vorfälligkeitsentschädigung berechnen würde. Zwar habe die Bank die vorzunehmenden Rechenschritte im Einzelnen dargestellt, allerdings sei diese Darstellung in Bezug auf den zweiten Rechenschritt unverständlich.

In dem dortigen Darlehensvertrag hieß es, dass die Bank ermittelt, welchen Betrag sie zum vorgesehenen Zeitpunkt der vorzeitigen Rückzahlung anlegen muss, damit der Bank der vereinbarte Betrag zum vorgesehenen vertraglichen Fälligkeitstermin der jeweiligen ausstehenden Rate zur Verfügung stehen würde. Weiter wurde dort erläutert, dass „[die Bank] dabei differenziert […] wie folgt“. Nach Ansicht des Gerichts erwartet der Verbraucher dann eine Beschreibung dieser differenzierten Vorgehensweise. Eine solche Beschreibung enthält die Klausel jedoch nicht. Es folgt lediglich die Erklärung, dass die Bank für die Verzinsung des vorzeitig zurückgezahlten Darlehenskapitals die Zinssätze der entsprechenden am Kapitalmarkt verfügbaren Hypothekenpfandbriefe zugrunde legt, „soweit Pfandbriefe mit entsprechenden fristenkongruenten Laufzeiten vorhanden sind“.

Was geschieht, soweit solche Hypothekenpfandbriefe nicht vorhanden sind, etwa bei unterjährigen Laufzeiten, bleibt offen. Dazu verhalten sich die Darlehensverträge weder an dieser, noch an einer anderen Stelle. Eine vollständige Beschreibung des zweiten Rechenschritts findet sich lediglich im Merkblatt „Vorfälligkeitsentscheidung“, welcher den dortigen Klägern aber erst Jahre später übersandt worden ist.

Im Ergebnis fehle es daher an einer zureichenden Angabe zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, so dass die Bank eine solche nicht erheben könne und diese nun zurückerstatten muss.

Es dürfte zu erwarten sein, dass das Urteil auch auf Darlehensunterlagen anderer Banken übertragen werden kann, die aufgrund ähnlicher Formulierungsfehler ebenfalls fehlerhafte Kreditverträge ausgehändigt haben.

Jeder Immobiliendarlehensvertrag, der seit dem 21. März 2016 abgeschlossen wurde und bei dem die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung ansteht oder bereits geleistet wurde, sollte überprüft werden – dafür stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.

II. Gesetzliches Kündigungsrecht
Bei Darlehen mit variabler Verzinsung steht dem Verbraucher per Gesetz zu, den Vertrag jederzeit mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen (§ 489 Abs. 2 BGB). Daher garantieren die Anbieter von variablen Krediten den Zins im Allgemeinen auch nur für drei Monate. Bei Finanzierungen, bei denen der Zins für eine längere Zeit fest vereinbart wird, gibt es dieses Kündigungsrecht nicht. Das betrifft vor allem Baufinanzierungen.

Ist bei einer solchen Baufinanzierung oder einer anderen Kreditart allerdings eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren vereinbart, was häufig der Fall ist, so verfügt der Darlehensnehmer über ein außerordentliches Kündigungsrecht. Er kann dann spätestens nach zehn Jahren und sechs Monaten ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus seinem Vertrag heraus (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Ein solches Vorgehen ist daher für all diejenigen sinnvoll, die Ihre Finanzierung vor dem Jahr 2011 geschlossen haben und die aktuell noch besteht.

III. Fehlerhafte Widerrufsbelehrung
Wie eingangs bereits beschrieben haben die Bankinstitute bei Vertragsschluss häufig Fehler im Rahmen der Vertragsunterlagen gemacht, die im Endeffekt dazu führen, dass sie keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen dürfen. Die wohl bekanntesten Fehler unterliefen den Bankinstituten dabei im Rahmen der Widerrufsbelehrungen.

Wenn ein Verbraucher einen Kredit aufnimmt, muss ihn seine Bank darüber informieren, dass er ein Widerrufsrecht hat und ihn mittels der Belehrung in die Lage versetzen, den Vertrag rückgängig machen zu können. Jedoch haben sich in dieser Belehrung bei vielen Geldhäusern über die Jahre Fehler eingeschlichen, welche die Verbraucher unter Umständen auch Jahre nach Vertragsschluss noch ermächtigen kann, das Darlehen zu widerrufen. Sodann kann der Kredit zurückgezahlt werden, ohne dass die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen darf. Dadurch ist bei Baufinanzierungen möglich, mehrere Tausend Euro zu sparen.

Gerne helfen wir Ihnen bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche.

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